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中国城市分为四类,哪一类城市买房比较好

2020-06-22 22:02:03 和讯名家 

  前些天,深圳的楼市数据比较有意思,品房统计了2020年6月深圳南山区二手房合同签约数据(一周内,非网签合同)。

  6月15日,成交249套,均价为10。82万。

  6月08日,成交209套,均价为10.53万。

  6月01日,成交213套,均价为10。92万。

  发现什么问题了么?

  数据给出的结论并不复杂,房价高(超10万一平),成交套数少(半个月才671套)。

  当然,对于许多城市而言,一个区的二手房成交数据能达到如此水平已经相当不错了,但对于深圳这个一年人口流入量超过50万的千万级人口城市,就显得少了。

  其中的不少年轻人在奋斗多年后,他们可能依旧买不起房,只能攒点钱回老家买房,或者在隔壁的东莞和惠州安家。二线城市也会类似逻辑,只不过他们会选择更次一级城市。

  大林我在2020年6月2日就在文章《中国家底曝光,中国到底有多少钱?》谈到6亿低收入人群问题。

  数据:

  1、2018年末,我国乡村常住人口5.64亿。

  2、2019年,第一产业(农业)绝对值70467亿元。

  简单计算可知,2019年我国乡村常住人口平均产值为12494.14亿元,平均一个月为1041.17元,差不多1000元。

  所以,我们才会看到那句“有6亿人每个月的收入也就1000元,1000元在一个中等城市可能租房都困难……”?

  当然,第一产业中的6亿人不会是城市买房主力,特别是一二线城市。

  那买房的主力会不会是小白读者,正在看文章的你呢?

  有可能,但也可能不是,其中很多人还喜欢看以下买房指标。

  克而瑞地产地产研究文章《专题|以房价收入比、杠杆率与负债率看居民购房能力变化对……》以房价收入比合理区间上限7和全国平均杠杆率150%为界,将272个地级市划分为四类:

  第一类过度消费型:高房价收入比、高杠杆率,以核心一二线城市为主。

  其中以深圳为代表,房价收入比为34.8,杠杆率为194%。

  房价收入比,简单理解就一个深圳普通人按照目前的工资,买一套房要34.8年。

  杠杆率的理解需要一个例子。(财经小新闻)

  2018年8月,深圳住户贷款余额超过1.9万亿,但个人储蓄存款只有1.15万亿,杠杆率高达167%,比去年同期上涨了9个百分点。

  现在深圳杠杆率为194%,意味着一个人贷款余额为1。94万元,但存款只有1万元。

  是不是看着有点吓人。

  第二类“家有余粮”型:高房价收入比、低杠杆率,主体是强三四线城市,其中以佛山为代表,共计78城,占比为29%,多在长三角、珠三角。

  第三类深度套牢型:低房价收入比、高杠杆率,多数是东北、华北地区的风险城市。

  此类城市不多,只有14座,东北地区的鹤岗最为著名,其房价收入比为5。1,杠杆率为172%。典型特征是房价低,但不好卖。

  第四类理性消费型:低房价收入比、低杠杆率,以普通三四线城市为主,这一类别的城市数量最多、共计132座,占比近半,如唐山、常德。

  现在好了,按照上面对于城市的四个分类,我们在哪一类城市买房比较好呢?

  你不用急着下结论,我们接着下面一组数据。

  中国房地产决策咨询系统数据显示,2020年4月95个重点监测城市商品住宅成交面积3713万平方米,同比下滑25%。

  数据很多,也很细,大家可以慢慢看。

  其中值得关注的重点却是在2020年4月经济不是很景气的情况下,三个一线城市都出现了住宅成交面积下滑的现象,如北京(-37%)、上海(-28%)和广州(-36%),但深圳却是同比上涨5%。

  6月22日深圳楼市新闻:

  今日上午,深圳楼市重现“万人摇号”的盛况——位于深圳光明区的华发·金融华府(以下简称“融御华府”)摇号结果出炉,近9000名购房者抢购约400套住宅,中签率仅为4。4%,购房者不禁感叹:“中签难度堪比中彩票”。

  可见深圳楼市的热度之高!

  是不是有点出乎意料,但你也可以说其中有风险。

  早在2020年6月9日,大林我就在文章《房价涨,房租跌,发生了什么?》谈到法拍房问题。这也是很多觉得房子有风险人士写文章讨论的重点。

  文章《2020年,“法拍房”猛增,“断供潮”来袭……》罗列各个时间点,全国法拍房数量:

  2017年末:9000套

  2018年末:2万套

  2019年末:50万套

  2020年6月初:116万套

  该文章还给我们普及一个小知识,关于法拍房进入司法拍卖的时间。

  1、房屋断供后,银行会联系房贷客户,给予一定的宽限时间。

  2、一般而言,断供3个月后才会走法律程序。

  3、法院判决需要1-2个月执行。

  4、进入司法拍卖阶段

  该篇文章也给出了观点:

  两年半时间,全国法拍房数量涨了128倍。如果这样计算下去,到了2020年底,预计突破200万套。

  2018年6月8日数据,全国房产拍卖共有标的物是183万套。

  当时我的观点:

  法拍房增速很快,但交易速度也快,存量并不多。在房贷使用比例高的城市,法拍房的比例会相对高,一般城市存量不多。房贷比例高的城市,断供可能增长,但还未进入高峰期。不过,其占整个城市房产份额不会很高。由于货币政策稳定,大部分城市房价不会出现大的波动。

  现在法拍房情况如何。

  2020年6月22日,阿里拍卖法拍房共计185万套。

  实际上,法拍房的增速已经大降。当然,小白读者可能想细究其中原因,这个我们后面可以专门写一篇文章讨论。现在先给结论,其中缘由在于近期的政策支持,最难一关正在渡过。

  既然贷款买房人都要渡过难关了,为什么深圳楼市还能一枝独秀,无名而火呢?

  核心原因在于一二线城市的顶级客群。

  不完全统计数据显示,2019年13家上市银行私人银行客户共计76万,管理资产10.68万亿,户均资产1407万亿。

  需要指出,这只是银行财报披露的顶级客群银行账户数据,他们的股权、房产、古董、私家车等其他财富还未做详尽统计。

  除了顶级客群,我们的货币供应其实也未缩减。

  中国货币M2数据:

  5月同比增长:11。10%

  4月同比增长:11。10%

  3月同比增长:10.10%

  或许大家觉得自己的认知被颠覆了,但我们在这一次大的资产价格变得中的表现与美国相比,只能算是小巫见大巫。

  因为疫情,美联储开启了天量资金救市计划。

  结果两个月出头,苹果公司股价涨幅高达38.07%!更为重要的是上涨的巨头,不止苹果一家公司,美国主要科技巨头全线上涨,微软上涨20.65%,亚马逊上涨28.98%,谷歌上涨28.32%,Facebook上涨41.17%。美国三大股指从底部上涨幅度最高超过了40%

  经济不好,资产价格却大涨。美国早已生动展示了实体经济与资产价格如此背离的本质。

  至此,你或许已经理解一座房子价格上涨的主要推动因素了,关键在于有购买力客群和货币供应量,有时甚至可能会背离实体经济的表现。

本文首发于微信公众号:小白读财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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